Die Ausgangslage: Gleiches Eigentum, neue Rechtsgrundlage
Ehepartner sind häufig gemeinsam als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen, oft zu je 1/2 Miteigentumsanteil. Man könnte annehmen, dass ein Tausch dieser Anteile – also jeder überträgt dem anderen seinen halben Anteil – keinen praktischen Sinn ergibt, da sich das Eigentumsverhältnis (weiterhin je 1/2) rein äußerlich nicht ändert.
Doch in der Praxis können solche Tauschvorgänge, wie sie das Oberlandesgericht (OLG) Dresden in seinem Beschluss vom 07.07.2025 (Az. 17 W 428/25) beleuchtet hat, aus verschiedenen Gründen, insbesondere im Hinblick auf die Vermögensnachfolge und steuerliche Aspekte, hochrelevant sein.
Der entscheidende Mehrwert: Belastung des neuen Anteils
Der Tausch dient dazu, eine neue Rechtsgrundlage für die jeweiligen Miteigentumsanteile zu schaffen. Der Tausch ist materiell-rechtlich wirksam und hat folgenden entscheidenden Vorteil:
- Sicherung des Rückerwerbsrechts: Die Ehegatten können in der Tauschurkunde festlegen, dass die Übertragung an eine auflösende Bedingung geknüpft ist: Stirbt der erwerbende Ehegatte vor dem veräußernden, fällt der übertragene Anteil an den Veräußerer zurück.
- Eintragung der Vormerkung: Nur weil der Anteil neu übertragen wurde, kann an ihm zugunsten des Rückübertragungsanspruchs eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden. Diese Vormerkung sichert den Anspruch des überlebenden Ehegatten auf Rückübertragung des Anteils des Verstorbenen.
- Steuerliche Optimierung: Ziel der Beteiligten war, dass die Rückübertragung bei Eintritt der auflösenden Bedingung (Tod des Erwerbers) gemäß § 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG erbschaftsteuerfrei erfolgen soll.
Beispiel:
Ein Ehepaar hält das Haus zu je 1/2. Ehemann M tauscht seinen Anteil mit Ehefrau F. F ist nun Eigentümerin des neuen Anteils von M und umgekehrt.
- An diesem neu erworbenen Anteil von M zugunsten von F wird eine Vormerkung eingetragen.
- Stirbt M als Erster, sichert die Vormerkung den Rückübertragungsanspruch auf den neuen Anteil, den M von F erhalten hatte.
Ergebnis: Ohne den Tausch wären die ursprünglichen Anteile von M und F nicht mit einer Vormerkung belastbar gewesen, die den spezifischen steueroptimierten Rückforderungsanspruch sichert. Die Tauschaktion ist damit die notwendige Basis für die gewünschte rechtliche Sicherung.
Die Rolle des Grundbuchamts: Keine Bewertung der Motivation
Im vorliegenden Fall hatte das Grundbuchamt die Eintragung des Eigentumswechsels abgelehnt, da es kein Rechtsschutzbedürfnis sah – das Grundbuch würde ja ohnehin weiterhin ein hälftiges Miteigentum ausweisen.
Das OLG Dresden korrigierte diese Ansicht. Die zentrale Botschaft lautet:
- Materielle Zulässigkeit: Solange ein Rechtsgeschäft materiell-rechtlich zulässig ist (wie die Übertragung von Miteigentumsanteilen), muss es auch im Grundbuch verlautbart werden.
- Keine Hinterfragung der Motive: Das Grundbuchamt hat nicht das Motiv oder die Sinnhaftigkeit des Rechtsgeschäfts zu hinterfragen.
- Rechtsschutzbedürfnis: Das Rechtsschutzbedürfnis ist gegeben, da die Übertragung nur durch die Eintragung im Grundbuch wirksam wird. Außerdem ist die Rechtslage nach dem Tausch nicht mehr identisch, weil die neu erworbenen Anteile nunmehr jeweils mit einer Auflassungsvormerkung belastet sind.
Fazit für Laien
Dieser Beschluss ist wichtig, weil er die Grenzen der Prüfung durch das Grundbuchamt klarstellt. Eine Eintragung ist selbst dann vorzunehmen, wenn sie auf den ersten Blick überflüssig erscheint.
Gerade wenn es um komplexe erbrechtliche oder steuerliche Gestaltungen geht, ist die scheinbare Dopplung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch notwendig, um die gewünschten Rechtswirkungen und Sicherheiten (wie die Auflassungsvormerkung) an den „neuen“ Anteilen zu verankern. Das Grundbuch bildet die neue Rechtslage ab – auch wenn diese sich im Detail vom vorherigen Zustand unterscheidet. Für die Betroffenen ist die Eintragung daher keineswegs sinnlos.
