Ehegatten, denen ihr Haus je zur Hälfte gehört, können ihre Hälften nach Ansicht des Oberlandesgerichts Celle nicht wechselseitig tauschen, um Erbschaftsteuer zu sparen. Mit Beschluss vom 18. August 2026 (Az. 20 W 31/26) hat das Gericht entschieden: Das Grundbuchamt darf einen solchen Tausch beim Familienheim nicht eintragen, weil sich im Grundbuch nichts ändern würde. Das letzte Wort hat der Bundesgerichtshof.
Der Fall: Hälfte gegen Hälfte
Ein Ehepaar stand seit 2019 je zur Hälfte als Eigentümer seines Hauses im Grundbuch. Im Januar 2026 übertrugen sich beide in einem notariellen Vertrag gegenseitig ihre Hälfte. Zugleich vereinbarten sie ein Rückforderungsrecht: Stirbt ein Ehegatte, darf der Überlebende seine frühere Hälfte zurückverlangen. Vormerkungen im Grundbuch sollten diesen Anspruch absichern. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung ab, das OLG bestätigte das.
Warum der Tausch beim Familienheim scheitert
Eine Haushälfte ist kein realer Teil des Hauses, sondern eine Rechengröße. Wer eine gedachte Hälfte gegen eine gedachte Hälfte tauscht, steht danach genauso da wie vorher. Das Grundbuch würde eine Eintragung durch eine inhaltsgleiche ersetzen. Für eine solche überflüssige Eintragung fehlt den Eheleuten nach Ansicht des Senats das schutzwürdige Interesse. Daran ändern auch die Vormerkungen nichts.
Das OLG Dresden sah das 2025 genau umgekehrt. Deshalb hat das OLG Celle die Rechtsbeschwerde zum BGH zugelassen.
Der steuerliche Hintergrund
Erbt der überlebende Ehegatte das Familienheim, bleibt der Erwerb nur steuerfrei, wenn er das Haus anschließend zehn Jahre selbst bewohnt. Schenkt ein Ehegatte dem anderen das Familienheim dagegen zu Lebzeiten, gilt diese Frist nicht. Durch den Tausch hätte der Überlebende die Hälfte des Verstorbenen bereits zu Lebzeiten erhalten und seine eigene Hälfte steuerfrei zurückgeholt – ohne Zehnjahresfrist. Ob darin ein steuerlicher Gestaltungsmissbrauch liegt, lässt das OLG offen, hält es aber für wahrscheinlich.
Was Ehepaare jetzt beachten sollten
- Offene Lage in Hessen: Für Wetzlar und Mittelhessen ist das OLG Frankfurt am Main zuständig. Von dort liegt zu dieser Frage, soweit ersichtlich, noch keine Entscheidung vor. Ob ein hessisches Grundbuchamt einträgt, ist deshalb ungewiss.
- Kosten trotz Scheitern: Die Notargebühren richten sich nach dem Wert des Hauses und entstehen mit der Beurkundung – auch wenn das Grundbuchamt später ablehnt.
- Steuerfragen vorab klären: Als Notar weise ich auf das Risiko hin, dass der Vertrag nicht vollzogen wird. Welche Gestaltung steuerlich trägt, sollten Sie vorher mit Ihrem Steuerberater besprechen.
Bis der BGH entschieden hat, bleibt der Familienheim-Tausch ein Wagnis. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihr Haus für den Ehegatten absichern möchten.
Autor: Rechtsanwalt und Notar Benjamin Schäfer LL.M.
Zum Profil von Benjamin Schäfer
