Wer ein Haus mit Photovoltaikanlage kauft, zahlt auf den Kaufpreisanteil für eine gewöhnliche Aufdachanlage keine Grunderwerbsteuer. Voraussetzung ist, dass der Kaufvertrag diesen Anteil gesondert ausweist. Anders liegt es bei Solarthermie und bei Modulen, die Dach oder Fassade ersetzen: Hier unterliegt auch der Anteil für die Anlage der Steuer. So sieht es ein Erlass des Niedersächsischen Finanzministeriums vom April 2026 vor.
Grunderwerbsteuer bei Photovoltaikanlage: Bestandteil oder Zubehör?
Die Grunderwerbsteuer erfasst das Grundstück mit allem, was fest dazugehört – also Gebäude, Heizung, Leitungen und Dach. Zubehör zählt dagegen nicht dazu. Die Finanzverwaltung unterscheidet deshalb nach der Bauart:
- Aufdachanlage: Die Module sitzen auf der vorhandenen Dacheindeckung. Sie gelten als Zubehör, und zwar unabhängig davon, ob Sie den Strom selbst verbrauchen oder einspeisen. Dieser Anteil bleibt steuerfrei.
- Dach- oder fassadenintegrierte Anlage: Die Module ersetzen Ziegel oder Fassadenplatten. Sie sind fester Teil des Gebäudes und voll steuerpflichtig.
- Solarthermie: Sie erwärmt Wasser oder unterstützt die Heizung. Damit gehört sie zur Heizungsanlage und ist steuerpflichtig.
Was gilt in Hessen?
Ein Erlass bindet unmittelbar nur die Finanzämter des eigenen Landes. Die Länder stimmen solche Fragen jedoch untereinander ab. Sachsen-Anhalt hatte Anlagen, die nur das eigene Haus versorgen, 2025 noch als steuerpflichtig eingestuft, hat diese Linie im Mai 2026 aber an Niedersachsen angeglichen. Ein Finanzgericht hat die Frage bislang jedoch nicht entschieden.
Ein Rechenbeispiel
Ein Ehepaar kauft in Wetzlar ein Einfamilienhaus für 420.000 Euro. Auf dem Dach sitzt eine acht Jahre alte Aufdachanlage mit einem Zeitwert von 12.000 Euro. Weist der Vertrag diesen Betrag gesondert aus, berechnet das Finanzamt die Steuer nur auf 408.000 Euro. Bei 6 Prozent hessischer Grunderwerbsteuer sparen die Käufer somit 720 Euro.
Was in den Kaufvertrag gehört
Den Wert der Anlage sollten die Beteiligten vor der Beurkundung festlegen. Fehlt er im Vertrag, legt das Finanzamt in der Regel den gesamten Kaufpreis zugrunde. Im Vorgespräch klären wir deshalb:
- welche Art von Anlage verbaut ist,
- welchen Zeitwert sie hat – am besten belegt durch Rechnung und Baujahr,
- ob der Einspeisevertrag mit dem Netzbetreiber auf den Käufer übergehen soll.
Der Wert muss realistisch sein. Setzen die Parteien die Anlage zu hoch an, korrigiert das Finanzamt den Betrag. Als Notar bin ich beiden Seiten gleichermaßen verpflichtet: Ich nehme die Aufteilung auf, die Käufer und Verkäufer vereinbaren, achte aber darauf, dass sie nachvollziehbar ist. Die steuerliche Bewertung im Einzelfall gehört dagegen in die Hände Ihres Steuerberaters.
