Oft kaufen mehrere Personen zusammen eine Immobilie (z.B. ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung). Dabei muss man festlegen, in welcher Form dies geschieht.
Diese Frage ist wichtig, egal ob die Käufer verheiratet sind oder nicht. Allerdings gibt es größere steuerliche Risiken, wenn die Käufer nicht verheiratet sind.
Die Wahl der richtigen Form hängt von zwei Dingen ab:
- Steuerliche Aspekte
- Zivilrechtliche und praktische Überlegungen
1. Steuerliche Aspekte
Schenkungssteuer kann anfallen, wenn einer der Käufer einen größeren Anteil am Kaufpreis zahlt, als ihm eigentlich gehört. Er finanziert also den oder die anderen (teilweise) mit.
Bei Ehepartnern spielt das kaum eine Rolle. Wenn sie ein gemeinsames Eigenheim kaufen, ist selbst die komplette Schenkung steuerfrei. Bei einer vermieteten Wohnung (also einer Kapitalanlage) sind immerhin 500.000 € innerhalb von zehn Jahren steuerfrei.
Wichtig wird das Thema vor allem, wenn unverheiratete Paare oder andere Personen gemeinsam eine Immobilie kaufen und feste Eigentumsanteile vereinbaren. Teilweise verschicken Finanzämter inzwischen Fragebögen, um herauszufinden, wer wie viel bezahlt hat.
Als „Schenkung“ gilt sowohl die Zahlung des Kaufpreises aus eigenem Geld als auch die spätere Tilgung eines Kredits – selbst wenn er gemeinsam aufgenommen wurde. Zinsen für den Kredit zählen nicht als Schenkung.
Wenn die Schenkung 20.000,00 € (innerhalb von zehn Jahren) übersteigt, fallen 30 % Steuern auf den Betrag an, der darüber liegt.
Daher sollten unverheiratete Käufer darauf achten, dass ihre Eigentumsanteile ungefähr dem Verhältnis entsprechen, in dem sie die Immobilie tatsächlich finanzieren. Dies kann als Miteigentum mit festen Quoten geschehen oder – wenn sich die Quoten im Laufe der Zeit ändern könnten – über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mit flexiblen Quoten.
Auch die Grunderwerbsteuer kann eine Rolle spielen, wenn sich die Eigentumsverhältnisse später ändern.
2. Zivilrechtliche und praktische Überlegungen
Normalerweise werden mehrere Käufer als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Jeder hat dann einen bestimmten Anteil (z.B. 1/2). Dieser Anteil kann selbstständig verkauft, belastet oder vererbt werden, ohne dass die anderen Miteigentümer etwas dagegen tun können. Wenn sich ein Miteigentümer mit den anderen nicht mehr versteht, kann er sogar die Zwangsversteigerung der gesamten Immobilie erzwingen.
Um das zu verhindern, kann man Vereinbarungen über die Nutzung der Immobilie treffen und diese im Grundbuch eintragen lassen. Man kann auch das Recht auf Zwangsversteigerung für bestimmte Fälle ausschließen oder Vorkaufsrechte vereinbaren.
Die Übertragung von Miteigentumsanteilen untereinander löst Grunderwerbsteuer aus (in Hessen 6 %). Ausnahmen gelten für Ehepartner und Verwandte in gerader Linie.
Alternativ können mehrere Personen eine Immobilie auch über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erwerben. Bis Ende 2023 wurden im Grundbuch die Mitglieder der GbR eingetragen, aber nicht ihre Anteile. Ab 2024 muss die GbR in einem speziellen Gesellschaftsregister eingetragen sein, bevor sie Eigentümerin werden kann. Im Grundbuch steht dann nur noch die (e)GbR mit Verweis auf das Gesellschaftsregister.
Der Gesellschaftsvertrag regelt das Innenverhältnis der GbR. Er kann z.B. festlegen, dass sich die Anteile der Gesellschafter im Laufe der Zeit ändern, je nachdem, wie viel jeder zur Finanzierung beiträgt (sogenannte „quotenbewegliche GbR“). So vermeidet man Schenkungen, wenn sich die Finanzierungsanteile verschieben.
Der Gesellschaftsvertrag kann auch Regelungen zur Übertragung und Vererbung von Anteilen enthalten. Es ist sogar möglich, die Vererbung auszuschließen und festzulegen, dass der Anteil des Verstorbenen automatisch den anderen Gesellschaftern zufällt – ohne dass diese eine Abfindung zahlen müssen. (Achtung: Das Finanzamt sieht das als Erwerb und erhebt Schenkungsteuer).
Der GbR-Vertrag kann auch Bestimmungen zur Kündigung der Gesellschaft und deren Folgen enthalten (z.B. Übernahmerechte, Verpflichtung zur Mitwirkung bei einem Verkauf, Sonderrechte für Partner mit Kindern).
Fazit:
Gerne stellen wir Ihnen Formulierungsvorschläge für solche Gesellschaftsverträge zur Verfügung. Die Mitgestaltung eines solchen Vertrags und die notwendige Anmeldung zum Gesellschaftsregister verursachen allerdings zusätzliche Notargebühren.
Die GbR bietet grunderwerbsteuerliche Vorteile: Die Übertragung von Anteilen ist steuerfrei, solange nicht mehr als 90 % der Anteile in einer Hand vereint sind. Anders sieht es aus, wenn das Eigentum zuvor den Gesellschaftern gehörte und in die GbR eingebracht wurde. Dann sind Veränderungen innerhalb von zehn Jahren grunderwerbsteuerpflichtig.
Kurz gesagt: Die GbR ist oft flexibler, aber komplizierter und erfordert mehr Regelungsaufwand. In einfachen Fällen oder wenn die Finanzierung klar ist, ist das Miteigentum oft die bessere Wahl – besonders für Ehepaare.
Wir stehen Ihnen für weitere Fragen und zur Unterstützung bei der Gestaltung gerne zur Verfügung.
