Nicht jede Vereinbarung zwischen zwei Parteien findet ihren Weg ins Grundbuch. Das hat seinen Grund: Das Grundbuch soll Klarheit über die Belastungen eines Grundstücks schaffen. Ein aktueller Beschluss des Oberlandesgerichts Nürnberg verdeutlicht dies am Beispiel einer ungewöhnlichen Dienstbarkeit.
Worum ging es in dem Fall?
Ein Grundstückseigentümer wollte für sich eine sogenannte beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eintragen lassen. Diese sollte den Käufer und zukünftigen Eigentümer des Grundstücks verpflichten, das darauf befindliche, ehemals kirchliche Gebäude nicht „kirchenunwürdig“ zu nutzen.
Um den Begriff zu präzisieren, wurde später ergänzt, dass damit Nutzungen gemeint seien, die eine kirchenfeindliche Betätigung darstellen, gegen die katholische Kirche gerichtet sind oder geeignet sind, deren Ansehen oder Lehre herabzusetzen. Auch konkrete Beispiele wie Wettbüros, Bordelle oder die Nutzung durch bestimmte Religionsgemeinschaften wurden genannt.
Das Problem: Der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz
Das Grundbuchamt weigerte sich, diese Dienstbarkeit einzutragen. Der Grund: Der Inhalt sei nicht hinreichend bestimmt. Und das Oberlandesgericht Nürnberg gab dem Grundbuchamt Recht.
Das Gericht stellte klar, dass der Inhalt einer Dienstbarkeit im Grundbuch so genau bezeichnet sein muss, dass er für jeden Dritten, der Einsicht ins Grundbuch nimmt, klar und verständlich ist. Nur so kann die größtmögliche Belastung des Grundstücks eingeschätzt werden.
Warum reichte die Konkretisierung nicht aus?
Auch die nachträgliche Definition des Begriffs „kirchenunwürdig“ hielt der gerichtlichen Prüfung nicht stand.
- Der Begriff der „kirchenfeindlichen Betätigung“ sei weiterhin zu unbestimmt. Wo genau verläuft die Grenze zwischen kirchenfeindlichem und kirchenkritischem Verhalten?
- Formulierungen wie „gegen die katholische Kirche gerichtet“ oder „das Ansehen der Kirche herabsetzen“ seien zu vage und würden sich zudem auf Wertmaßstäbe beziehen, die einem Wandel unterliegen können.
- Auch die Nennung von Beispielen („insbesondere“) reiche nicht aus, da sie eben nur einige der verbotenen Nutzungen aufzähle, aber nicht den gesamten Umfang der Dienstbarkeit klar umreiße. Für einen Dritten bleibe unklar, welche weiteren Nutzungen noch als „kirchenunwürdig“ gelten könnten.
Einordnung für die Praxis
Die Entscheidung zeigt deutlich, wie wichtig präzise Formulierungen bei der Bestellung und Eintragung von Grundbuchechten sind. Allgemeine oder auslegungsbedürftige Begriffe, selbst wenn sie in einem notariellen Vertrag verwendet werden, genügen den strengen Anforderungen des Grundbuchrechts an die Bestimmtheit oft nicht.
Für Immobilieneigentümer und Käufer bedeutet dies: Vereinbarungen, die ins Grundbuch eingetragen werden sollen, müssen rechtlich wasserdicht und eindeutig formuliert sein, um Probleme bei der Eintragung zu vermeiden.
