Eine Vollmacht, die über den Tod hinaus gilt, ist ein praktisches Instrument, um auch nach einem Erbfall handlungsfähig zu bleiben, beispielsweise bei einem Immobilienverkauf. Doch Vorsicht: Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts Saarbrücken (Beschl. v. 04.04.2025 – 5 W 14/25) zeigt, dass bei der Nutzung einer solchen transmortalen Vollmacht entscheidende formale Fehler gemacht werden können, die zu erheblichen Verzögerungen führen.
Der Fall aus der Praxis: Ein Toter verkauft sein Haus?
Stellen Sie sich folgenden Fall vor:
Zwei Personen sind gemeinsam Eigentümer einer Immobilie. Einer der beiden verstirbt. Es existiert eine Generalvollmacht, die eine bevollmächtigte Person ermächtigt, auch im Namen der Erben zu handeln. Diese Bevollmächtigte verkauft nun die Immobilie, handelt dabei aber ausdrücklich im Namen des Verstorbenen, ohne dessen Tod offenzulegen. Die Käufer wiederum wollen den Kaufpreis über ein Darlehen finanzieren und nutzen eine im Kaufvertrag enthaltene Vollmacht, um sofort eine Grundschuld für die Bank im Grundbuch eintragen zu lassen.
Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung der Grundschuld. Der Grund: Der eingetragene Eigentümer war bereits verstorben. Das Amt forderte, dass zunächst die Erben als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden müssen.
Die Entscheidung des Gerichts: Der Grundsatz der Voreintragung gilt
Das OLG Saarbrücken bestätigte die Haltung des Grundbuchamtes und stellte klar, warum der Regelfall hier Vorrang hat.
Grundsatz der Voreintragung: Laut Grundbuchordnung () kann eine Eintragung nur erfolgen, wenn die Person, deren Recht betroffen ist, auch als Berechtigter im Grundbuch steht. Nach dem Tod eines Eigentümers sind dessen Erben die neuen Berechtigten – auch wenn sie noch nicht im Grundbuch stehen.
Keine Ausnahme möglich: Eine Ausnahme von diesem Grundsatz () ist zwar in bestimmten Fällen möglich, hier jedoch nicht. Der entscheidende Fehler war, dass die Bevollmächtigte ausdrücklich im Namen des Verstorbenen handelte und nicht erkennbar im Namen von dessen Erben. Damit war die Bewilligung zur Eintragung der Grundschuld formal fehlerhaft. Das Gericht betonte, dass man eine solche Erklärung nicht einfach so auslegen oder umdeuten kann, als sei im Namen der Erben gehandelt worden.
Fazit für die Praxis
Die Entscheidung unterstreicht, wie wichtig formale Genauigkeit im Immobilien- und Erbrecht ist. Wer mit einer transmortalen Vollmacht handelt, muss unmissverständlich klarstellen, dass er für die Erben des Verstorbenen agiert. Geschieht dies nicht, greift der Voreintragungsgrundsatz: Die Erben müssen zunächst durch Vorlage eines Erbscheins oder eines notariellen Testaments im Grundbuch eingetragen werden, bevor weitere Belastungen oder Verkäufe möglich sind. Dies kann den gesamten Prozess um Wochen oder Monate verzögern.
