Die Haftung der Eigentümergemeinschaft gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern ist seit der WEG-Reform 2020 ein Dauerstreitthema. Der Bundesgerichtshof hat nun ausdrücklich klargestellt: Verletzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und entsteht dadurch einem Eigentümer ein Schaden am Sondereigentum, schuldet sie Schadensersatz aus § 280 Abs. 1 BGB (BGH, Urteil v. 27.02.2026 – V ZR 18/25).
Sachverhalt: Fehlender Rettungsweg blockiert Vermietung
Eine Wohnungseigentümerin hatte ihre zweigeschossige Einheit mit eigenständig nutzbarem Dachgeschoss (Küche, Bad, eigene Anschlüsse) an einen Pächter überlassen, der weitervermietete. Allerdings fehlte ein bauordnungsrechtlich vorgeschriebener zweiter Rettungsweg, der nur über das Gemeinschaftseigentum herzustellen war. Im April 2021 untersagte die Bauaufsicht deshalb die Nutzung. Die Eigentümerin kündigte daraufhin den Pachtvertrag und verlangte von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 20.550 € Pachtausfall für 27 Monate.
Haftung der Eigentümergemeinschaft aus § 280 BGB
Seit dem WEMoG liegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG ausschließlich bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dazu gehört auch die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen, etwa die Herstellung eines zweiten Rettungswegs. Zwischen Gemeinschaft und einzelnen Eigentümern besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis mit wechselseitigen Schutzpflichten (§ 241 Abs. 2 BGB). Verletzt die Gemeinschaft diese Pflichten schuldhaft, haftet sie nach § 280 Abs. 1 BGB. Außerdem muss sich die Eigentümergemeinschaft das Verschulden ihres Verwalters und ihrer Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen.
Grenzen der Haftung der Eigentümergemeinschaft
Dennoch stellt der BGH keine uferlose Garantiehaftung auf. Ersatzpflichtig wird die Gemeinschaft erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln bereits rechtskräftig beschlossen und durchgeführt worden wäre. Zusätzlich kommt ein Mitverschulden nach § 254 BGB in Betracht, wenn der betroffene Eigentümer es pflichtwidrig unterlassen hat, in der Eigentümerversammlung selbst einen entsprechenden Beschluss zu beantragen.
Praxishinweis aus unserer Wetzlarer Kanzlei
In Verfahren begegnen uns regelmäßig Konstellationen, in denen Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum jahrelang aufgeschoben werden. Wer Schadensersatz von der Eigentümergemeinschaft durchsetzen will, sollte aktiv in die Beschlussfassung einsteigen: konkrete Anträge in der Eigentümerversammlung, schriftliche Aufforderungen an die Verwaltung und – wenn nichts geschieht – die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG. Somit lässt sich ein späteres Mitverschulden vermeiden und die Beweislage erheblich verbessern.
Autorin: Rechtsanwältin Janine Pfaff, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
