Die Schlussrate beim Bauträger ist erst dann fällig, wenn sämtliche Mängel beseitigt sind – auch wenn die Wohnung schon bezugsfertig ist. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 22. April 2026 (Az. VII ZR 88/25) klargestellt. Solange einzelne Mängel offen sind, dürfen Erwerber die letzte Rate – typischerweise 3,5 Prozent des Kaufpreises – zurückbehalten.
Der Fall: Streit um rund 13.000 Euro Schlussrate
Ein Bauträger errichtete in Berlin eine Anlage mit 276 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Die Erwerber einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von rund 376.000 Euro nahmen das Objekt 2019 lediglich unter Vorbehalt ab. Im Abnahmeprotokoll standen Mängel an Wandfliesen, Sockelleisten und Türen; zudem fehlten die Gehwege der Außenanlage. Der Bauträger forderte dennoch die Schlussrate von rund 13.000 Euro. Die Käufer zahlten allerdings nur 357,97 Euro und behielten den Rest als Druckmittel zur Mängelbeseitigung ein.
Vollständige Fertigstellung ist nicht gleich Bezugsfertigkeit
Der BGH wies die Klage des Bauträgers ab. Sah der Vertrag vor, dass die vorletzte Rate bereits bei Bezugsfertigkeit fällig wird und die Schlussrate erst „nach vollständiger Fertigstellung“, muss die letzte Stufe folglich einen höheren Bauzustand verlangen. Andernfalls wäre die vertragliche Unterscheidung sinnlos. „Vollständig fertiggestellt“ bedeutet daher:
- sämtliche vertraglich geschuldeten Arbeiten sind erbracht,
- die im Abnahmeprotokoll dokumentierten Mängel sind beseitigt,
- auch offene Restarbeiten – etwa an der Außenanlage – sind ausgeführt.
Damit knüpft der BGH konsequent an seine Linie aus dem Urteil vom 27. Oktober 2011 (Az. VII ZR 84/09) an.
Praxishinweis zur Schlussrate beim Bauträger
In meiner notariellen Praxis sehe ich regelmäßig Bauträgerverträge mit Ratenklauseln nach § 3 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Käufer sollten insbesondere das Abnahmeprotokoll mit vollständiger Mängelliste sorgfältig führen und vom Bauträger gegenzeichnen lassen – es ist später der entscheidende Beleg für die Nichtfälligkeit der Schlussrate. Außerdem empfiehlt es sich, die Höhe des Einbehalts am gesetzlichen Regelfall des § 641 Abs. 3 BGB zu orientieren: dem Doppelten der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten. Bauträger wiederum sollten den Begriff der vollständigen Fertigstellung im Vertrag konkret definieren oder den Zahlungsplan so gestalten, dass die letzte Rate gegen Sicherheitsleistung gefordert werden kann. Bei Unsicherheiten lohnt sich vor Zahlung oder Klage stets der frühzeitige anwaltliche bzw. notarielle Rat.
Autor
Dieser Beitrag wurde verfasst von Rechtsanwalt und Notar Benjamin Schäfer LL.M.,
