In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gibt es Räume, die zwar einer bestimmten Wohnung zugeordnet sind, in denen sich aber wichtige gemeinschaftliche Anlagen befinden – etwa die Heizung, Wasserzähler oder der zentrale Stromkasten. Lange Zeit herrschte Unsicherheit darüber, ob solche Räume überhaupt im Sondereigentum stehen können oder zwingend der Gemeinschaft gehören müssen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu nun ein wegweisendes Urteil gefällt (Az. V ZR 34/25).
Der Fall: Wem gehört der Technikraum?
In dem entschiedenen Fall stritten Wohnungseigentümer über den Zugang zu Kellerräumen. Laut Teilungserklärung gehörten ein Flur, ein Treppenhaus und ein Technikraum im Keller fest zum Sondereigentum einer einzelnen Wohnung. Das Problem: In diesen Räumen waren die zentralen Zähler für Gas und Wasser sowie der Hauptstromkasten für das gesamte Haus untergebracht.
Andere Eigentümer forderten Mitbesitz an diesen Räumen. Sie argumentierten, dass Räume mit zentraler Technik zwingend Gemeinschaftseigentum sein müssten, da man für Wartung und Kontrolle jederzeit freien Zugang benötige.
Die Entscheidung: Klare Trennung zwischen Raum und Technik
Der BGH widersprach dieser Ansicht und stellte klar: Ein Raum verliert seine Eigenschaft als Sondereigentum nicht allein deshalb, weil in ihm gemeinschaftliche Anlagen untergebracht sind.
Sondereigentum bleibt bestehen: Wenn die Teilungserklärung einen Raum einer Wohnung zuweist, ist dies wirksam – auch wenn darin die Heizung steht.
Technik ist Gemeinschaftseigentum: Davon strikt zu trennen ist die Anlage selbst (z. B. der Stromkasten). Diese bleibt Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie im privaten Kellerraum steht.
Duldungspflicht statt Mitbesitz: Die anderen Eigentümer haben zwar keinen Anspruch darauf, Mitbesitzer des Raumes zu werden. Der Sondereigentümer muss ihnen (oder der Hausverwaltung) aber den Zutritt gewähren, wenn dies für Wartungen oder zum Ablesen der Zähler erforderlich ist.
Was bedeutet das für Sie?
Diese Entscheidung sorgt für Rechtssicherheit bei der Gestaltung von Teilungserklärungen. Eigentümer müssen nicht mehr befürchten, dass ihr Sondereigentum „automatisch“ in Gemeinschaftseigentum umgewandelt wird, nur weil technische Einrichtungen vorhanden sind. Dennoch gilt: Das Betretungsrecht der Gemeinschaft muss im Bedarfsfall respektiert werden. Sollte ein Eigentümer den Zugang unberechtigt verweigern, kann dies gerichtlich erzwungen werden.
Autor: Rechtsanwalt und Notar Benjamin Schäfer LL.M., Wetzlar
