Viele Immobilieneigentümer versuchen aufgrund von Tipps bei Youtube etc. ein eingetragenes Wohnungsrecht zu nutzen, um die Immobilie für die Zukunft vor Gläubigern abzusichern. Doch Vorsicht: Ein Wohnungsrecht schützt nicht in jedem Fall vor dem Zugriff eines Insolvenzverwalters. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einem aktuellen Beschluss (Az. V ZB 64/21) klargestellt, dass ein sogenanntes „Eigentümerwohnungsrecht“ im Ernstfall gelöscht werden kann.
Der Hintergrund: Ein Wohnrecht für sich selbst
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Grundstückseigentümer ein besonderes Konstrukt gewählt: Er bestellte sich selbst ein Wohnungsrecht an seinem eigenen bebauten Grundstück. Als über das Vermögen des Mannes später das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, holte der Insolvenzverwalter das Grundstück im Wege der Insolvenzanfechtung zur Masse zurück.
Der entscheidende Schritt des Verwalters: Er bewilligte die Löschung des Wohnungsrechts im Grundbuch, um die Immobilie lastenfrei und damit zu einem höheren Preis verkaufen zu können. Der ehemalige Eigentümer wehrte sich dagegen – doch ohne Erfolg.
Warum das „Eigentümerwohnungsrecht“ pfändbar ist
Normalerweise ist ein Wohnungsrecht ein sehr starkes, persönliches Recht. Da es gemäß Gesetz nicht auf andere Personen übertragbar ist, gilt es grundsätzlich als unpfändbar und gehört somit nicht zur Insolvenzmasse. Der BGH machte hier jedoch eine entscheidende Ausnahme:
Schutzzweck entfällt: Das Verbot der Übertragbarkeit dient eigentlich dazu, den Eigentümer davor zu schützen, dass plötzlich ein Fremder in seinem Haus wohnt.
Personenidentität: Wenn der Inhaber des Wohnungsrechts und der Eigentümer des Grundstücks dieselbe Person sind, braucht der Eigentümer diesen Schutz nicht. Er kann sich ja schlecht „vor sich selbst“ schützen.
Folge für die Insolvenz: In diesem Moment wird das Wohnungsrecht pfändbar. Es verliert seinen Charakter als unantastbares persönliches Recht und wird zu einem verwertbaren Teil des Vermögens.
Was bedeutet das für die Praxis?
Das Urteil zeigt deutlich, dass strategische Gestaltungen zur Absicherung von Immobilien sorgfältig geprüft werden müssen. Ein Wohnungsrecht, das lediglich der Absicherung gegen Gläubiger dienen soll, während man gleichzeitig (wirtschaftlicher) Herr des Grundstücks bleibt, hält einer Insolvenz oft nicht stand.
Die wichtigsten Erkenntnisse für Betroffene:
Gläubigerzugriff möglich: Ein Eigentümerwohnungsrecht fällt in die Insolvenzmasse.
Löschungsbefugnis: Der Insolvenzverwalter kann die Löschung allein bewilligen, um die Immobilie zu verwerten.
Gestaltungsberatung: Wer Immobilienvermögen absichern möchte, sollte frühzeitig rechtlichen Rat einholen, um rechtssichere Alternativen zum Eigentümerwohnungsrecht zu prüfen.
Autor: Rechtsanwalt und Notar Benjamin Schäfer LL.M., Wetzlar
