Stirbt der Eigentümer eines Grundstücks, verlangt das Grundbuchamt einen förmlichen Nachweis der Erbfolge. Häufig genügt dafür jedoch bereits ein notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll – ein teurer Erbschein ist nur in bestimmten Fällen wirklich erforderlich. Wer also rechtzeitig vorsorgt, erspart seinen Erben dadurch mehrere tausend Euro Kosten und zudem Wochen an Wartezeit.
Was § 35 GBO regelt
Nach § 35 Abs. 1 Satz 1 GBO ist die Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt grundsätzlich durch einen Erbschein nachzuweisen. Satz 2 enthält allerdings eine wichtige Erleichterung: Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag samt Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vor, genügt diese Urkunde regelmäßig. Einen Erbschein darf das Amt deshalb nur dann zusätzlich verlangen, wenn die Erbfolge aus den Unterlagen nicht zweifelsfrei feststeht.
Wann ein notarielles Testament dem Grundbuchamt reicht
In der täglichen Notarpraxis hier in Wetzlar führt ein klar formuliertes notarielles Testament fast immer ohne weitere Nachweise zur Umschreibung. Heikel wird es allerdings bei sogenannten Pflichtteilsstrafklauseln im „Berliner Testament“: Hier verlangt das Grundbuchamt typischerweise ergänzende Erklärungen der Erben, häufig in der Form des § 29 GBO. Dennoch bleibt diese Variante deutlich günstiger und schneller als ein Erbschein.
Die Vollmacht über den Tod hinaus als Ergänzung
Eine notarielle Vorsorgevollmacht, die ausdrücklich über den Tod hinaus gilt (transmortale Vollmacht), erlaubt dem Bevollmächtigten außerdem, sofort nach dem Erbfall über das Grundstück zu verfügen – etwa zu verkaufen. Das Kammergericht hat in diesem Zusammenhang klargestellt, dass eine solche Vollmacht im Grundbuchverkehr selbst dann genügt, wenn der Bevollmächtigte zugleich Alleinerbe ist (KG, Beschluss vom 02.03.2021 – 1 W 1503/20). Ein Erbschein wird daher nicht zusätzlich benötigt.
Was die Erben konkret sparen
Bei einem Grundstückswert von 400.000 € fällt für den Erbschein eine doppelte Gebühr nach Tabelle B GNotKG an – einmal für die eidesstattliche Versicherung beim Notar oder Nachlassgericht und einmal für die Erteilung durch das Nachlassgericht – zusammen also rund 1.870 €. Ein notarielles Testament kostet bei gleichem Wert dagegen nur etwa die Hälfte. Da das Testament ohnehin gestaltend wirkt und Streit vermeidet, sparen die Erben rechnerisch somit die kompletten Erbscheinskosten. Bei Mehrfamilienhäusern oder Betriebsvermögen wächst die Ersparnis darüber hinaus schnell in den vierstelligen Bereich.
Praxistipp: notarielles Testament und Vollmacht kombinieren
Wer Grundbesitz hat, sollte deshalb zwei Dinge gemeinsam regeln: ein notarielles Testament und zusätzlich eine notarielle Vorsorgevollmacht über den Tod hinaus. Diese Kombination ist nach unserer Erfahrung das wirksamste und zugleich kostengünstigste Werkzeug für einen reibungslosen Übergang.
Über den Autor
Benjamin Schäfer LL.M., Rechtsanwalt und Notar in Wetzlar.
