Wer eine Immobilie kauft, möchte keine bösen Überraschungen erleben. Doch was passiert, wenn nach dem Notartermin herauskommt, dass bereits vor dem Verkauf ein Verdacht auf Mängel bestand – etwa Feuchtigkeit im Keller –, dieser aber nicht offenbart wurde?
Die Antwort ist für Käufer oft ernüchternd: Ein bloßer Mangelverdacht stellt nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) nur in absoluten Ausnahmefällen einen Sachmangel dar. In der Regel muss ein Mangel tatsächlich vorhanden und nachweisbar sein, damit Gewährleistungsrechte greifen.
Der Fall: Kernbohrungen im Geheimen
In einem aktuellen Fall vor dem BGH (Az. V ZR 83/25) hatte eine Käuferin ein Gewerbegrundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung erworben. Was sie nicht wusste: Vor dem Verkauf gab es Diskussionen über Feuchtigkeit im Keller, und die Hausverwaltung des Verkäufers hatte bereits einen Sachverständigen mit Kernbohrungen beauftragt, um die Ursache zu klären. Erst nach dem Kauf erfuhr die Käuferin davon und forderte Schadensersatz für die Sanierung des Kellerfußbodens.
Verdacht ist nicht gleich Mangel
Der BGH stellte klar, dass das Berufungsgericht es sich zu einfach gemacht hatte. Nur weil jemand Kernbohrungen veranlasst, steht noch nicht fest, dass auch ein Sachmangel vorliegt. Ein bloßer Verdacht reicht für eine Haftung nur in Sonderfällen aus, in denen der Marktwert allein durch das Gerücht massiv sinkt. Dazu zählen zum Beispiel:
Der Verdacht auf Altlasten im Boden (z. B. ehemalige Tankstellen oder Deponien).
Ein möglicher Befall mit Hausschwamm.
Bei „normalen“ Problemen wie Feuchtigkeit im Keller muss der Mangel hingegen konkret festgestellt werden. Zudem kommt es auf das Alter des Gebäudes und die vereinbarte Beschaffenheit an – ein feuchter Keller im Altbau ist nicht automatisch ein Mangel.
Praxishinweis: Die Hürde der Arglist
In meiner täglichen Praxis als Notar in Wetzlar erleben wir oft, dass Haftungsausschlüsse vereinbart werden („gekauft wie gesehen“). In solchen Fällen haftet der Verkäufer nur, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Der BGH betonte hierbei: Der Verkäufer muss den Mangel oder die den Verdacht begründenden Tatsachen kennen. Dass die Hausverwaltung Bohrungen in Auftrag gibt, führt nicht automatisch dazu, dass der Verkäufer bereits von einem schweren Schaden ausgehen muss.
Für Käufer bedeutet dies: Bestehen Sie bei Besichtigungen auf klare Nachfragen zu durchgeführten Untersuchungen und lassen Sie sich wichtige Eigenschaften im Kaufvertrag zusichern.
Autor: Rechtsanwalt und Notar Benjamin Schäfer LL.M., Wetzlar
