Wer entgeltlich auf ein Nießbrauchsrecht an einem vermieteten Grundstück verzichtet, muss die Zahlung künftig versteuern. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 10. Oktober 2025 (Az. IX R 4/24) entschieden, dass eine solche Ablösesumme eine steuerbare Entschädigung nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG in Verbindung mit § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist – jedenfalls dann, wenn der Nießbraucher das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und daraus Einkünfte erzielt hat.
Was der BFH entschieden hat
Im Streitfall hatte eine Frau ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an einem Grundstück und vermietete dieses selbst. Nachdem die Eigentümer-Erbengemeinschaft das Objekt verkauft hatte, verzichtete sie 2019 gegen eine Millionenzahlung auf ihr Recht. Das Finanzamt sah darin ein privates Veräußerungsgeschäft, das Finanzgericht Münster gab der Klägerin recht. Der BFH hob dieses Urteil auf und ordnete die Zahlung den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu.
Der entscheidende Gedanke: Bei einem vermieteten Grundstück liegt der wirtschaftliche Kern des Nießbrauchs gerade in der Mieterzielung. Die Ablösesumme tritt damit an die Stelle der entgehenden Mieteinnahmen. Bemerkenswert ist die Abkehr von der bisherigen Linie:
- Der BFH gibt sein altes Urteil vom 25.11.1992 (Az. X R 34/89) ausdrücklich auf, das die Ablösung als nicht steuerbare Vermögensumschichtung behandelt hatte.
- Auf eine Zwangs- oder Drucksituation des Steuerpflichtigen kommt es für die Steuerbarkeit nicht mehr an – auch ein freiwilliger Verzicht ist erfasst.
Bedeutung für die Praxis
Diese Entscheidung betrifft einen Gestaltungsklassiker, der mir in der notariellen Praxis fast täglich begegnet: den Vorbehaltsnießbrauch in Übergabeverträgen. Eltern übertragen die Immobilie an die Kinder, behalten sich aber den Nießbrauch vor. Wird dieser später gegen Zahlung abgelöst – etwa beim Verkauf oder im Rahmen einer Familienregelung –, war das nach der bisherigen Verwaltungsauffassung (BMF-Schreiben vom 30.09.2013) steuerfrei. Damit ist es bei vermieteten Objekten nun vorbei.
Plant eine Familie eine solche Ablösung, sollte vorab geklärt werden, ob das Objekt selbst genutzt oder vermietet ist – denn nur für die
Vermietungskonstellation hat der BFH bisher entschieden. Eine sorgfältige Abstimmung von Vertragsgestaltung und steuerlicher Beratung ist hier unerlässlich.
Autor: Rechtsanwalt und Notar Benjamin Schäfer LL.M. – Schwerpunkte Notariat, Immobilien- und Erbrecht.
