Darf eine Eigentümergemeinschaft die Kosten einer Heizungserneuerung per Mehrheitsbeschluss gleichmäßig auf alle Einheiten verteilen, obwohl bisher nach Wohnfläche abgerechnet wurde? In einer Anlage mit unterschiedlich großen Wohnungen darf die Kostenverteilung nicht ohne Weiteres auf das sogenannte Objektprinzip umgestellt werden – ein solcher Wechsel widerspricht regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 24.04.2026, Az. V ZR 50/25). Wer eine kleine Wohnung besitzt, muss eine solche Mehrbelastung also nicht hinnehmen.
Der Fall: Sonderumlage nach Einheiten
Eine Mehrhausanlage mit 15 Einheiten und sehr unterschiedlichen Miteigentumsanteilen hatte in ihrer Gemeinschaftsordnung die Verteilung nach Wohnungsgröße vereinbart. Für die Heizungssanierung beschloss die Mehrheit eine Sonderumlage von 25.000 Euro – verteilt nach Einheiten, also 1.666,67 Euro je Wohnung. Die Eigentümer einer kleinen Wohnung (43/1.000) hätten nach Miteigentumsanteilen nur rund 1.075 Euro getragen und klagten gegen den Beschluss.
Was der BGH zur Kostenverteilung entschied
Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann die Gemeinschaft die Verteilung einzelner Kosten mit einfacher Mehrheit abweichend regeln. Der gewählte Maßstab muss aber zwei Hürden nehmen: Er muss den Interessen aller Eigentümer angemessen sein und darf niemanden ungerechtfertigt benachteiligen.
Entscheidend ist die verschärfte Kontrolle. Früher prüften die Gerichte einen solchen Beschluss nur darauf, ob er willkürlich war – diese sehr großzügige Linie hat der BGH nun ausdrücklich aufgegeben. Heute reicht die richterliche Kontrolle deutlich weiter. Es kommt darauf an, wie stark sich die Wohnungsgrößen unterscheiden und wie hoch die Mehrbelastung der kleineren Einheiten tatsächlich ausfällt.
Warum kleine Einheiten geschützt sind
Erhaltungsmaßnahmen erhalten oder steigern den Wert des Gebäudes – und je größer die Wohnung, desto größer der Vorteil. Eigentümer größerer Einheiten sollen sich deshalb stärker an den Kosten beteiligen. Verteilt man dagegen nach Einheiten, zahlt die kleine Wohnung genauso viel wie die große. Ob ein solcher Beschluss wirksam ist, beurteilt im Streitfall das zuständige Gericht. Die Mehrheitsverhältnisse spielen dabei ausdrücklich keine Rolle: Es kommt nicht darauf an, wer für oder gegen die Änderung gestimmt hat.
Praxishinweis für Eigentümer
Schon eine Mehrbelastung von etwa fünf Prozent muss bei einem allgemeinen Wechsel zum Objektprinzip nicht akzeptiert werden; die strengere 25-Prozent-Schwelle aus § 10 Abs. 2 WEG gilt hier nicht. Der Streit lief über das Amtsgericht Limburg und das Landgericht Frankfurt am Main – die für unsere Region zuständigen Gerichte. Wer einen Beschluss angreifen möchte, sollte die Monatsfrist des § 45 WEG beachten.
Autorin: Rechtsanwältin Janine Pfaff, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
