Wer einen Bauplatz verbilligt von der Gemeinde kauft und nicht fristgerecht baut, muss mit dem Wiederkaufsrecht der Gemeinde rechnen. Vom Kaufvertrag zurücktreten kann die Gemeinde dagegen regelmäßig nicht. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17. Juli 2026 (V ZR 153/25) entschieden. Bittet der Käufer um mehr Zeit, beginnt die Frist für den Wiederkauf zudem frühestens mit der Absage der Gemeinde.
Der Fall: Vier Jahre Baufrist, kein Haus
Eine bayerische Gemeinde verkaufte 2019 in einem sogenannten Einheimischenmodell ein Grundstück unter Verkehrswert. Die Käuferin sollte bis April 2023 ein Einfamilienhaus bauen. Andernfalls durfte die Gemeinde das Grundstück zurückkaufen, allerdings nur binnen sechs Monaten, nachdem sie vom Grund erfahren hatte. Im Januar 2023 bat die Käuferin um fünf weitere Jahre, weil ihr das Eigenkapital fehlte. Die Gemeinde lehnte im März ab und übte im August das Wiederkaufsrecht aus. Das Oberlandesgericht München hielt das für verspätet.
Was der BGH entschieden hat
Bauen ist keine einklagbare Pflicht
Die Bauverpflichtung ist laut BGH regelmäßig eine sogenannte Obliegenheit: Sie ist Bedingung für den günstigen Kaufpreis, erzwingen kann die Gemeinde den Hausbau aber nicht. Baut der Käufer nicht, darf sie das Grundstück zurückkaufen. Ein Rücktritt scheidet dagegen aus.
Die Frist läuft erst ab der Absage
Über eine Bitte um Fristverlängerung muss die Gemeinde nach pflichtgemäßem Ermessen entscheiden. Erst ihre Absage macht klar, dass die Baufrist nicht zu halten ist. Die Sechsmonatsfrist begann deshalb frühestens im März; die Gemeinde handelte also rechtzeitig. Die Absage selbst war ebenfalls nicht zu beanstanden, denn das Grundstück hätte sonst mindestens sieben Jahre brachgelegen. Eine Baufrist von vier Jahren hält der BGH im Einheimischenmodell für regelmäßig angemessen. Die Käuferin muss das Grundstück nun gegen Erstattung des Kaufpreises lastenfrei zurückgeben.
Wiederkaufsrecht der Gemeinde: Hinweise für Käufer in Hessen
Hessische Gemeinden dürfen Grundstücke nach § 109 der Hessischen Gemeindeordnung grundsätzlich nur zum vollen Wert verkaufen. Einen Preisnachlass sichern sie deshalb mit einer Bauverpflichtung und einem Wiederkaufsrecht der Gemeinde ab, das sie regelmäßig im Grundbuch vormerken lassen. Bei der Beurkundung solcher Verträge erläutere ich beiden Seiten diese Folgen. Für Käufer heißt das:
- Gesamtfinanzierung klären: Vor dem Kauf sollte die Bank nicht nur den Bauplatz, sondern auch den Hausbau finanzieren.
- Verlängerung früh beantragen: mit Zeitplan und Nachweisen.
- Absage ernst nehmen: Ab diesem Tag kann die Frist für den Wiederkauf laufen.
- Keinen Wertzuwachs erwarten: Beim Wiederkauf gibt es regelmäßig nur den damaligen Kaufpreis zurück. Eine Grundschuld der Bank muss der Käufer zudem ablösen.
